АНАЛИЗ НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПРЕЗ ЧЕТВЪРТОТО ТРИМЕСЕЧИЕ НА 2023

В последното тримесечие на изминалата 2023г. не се наблюдават сериозни промени при пазара на недвижими имоти спрямо предходните тримесечия на същата година. В края на годината пазарът се усеща по-скоро балансиран и може да се говори за леко охлаждане. Сделките намаляват като брой на годишна база, въпреки отчетения ръст през четвъртото тримесечие според данните на Агенция по вписванията, покупко-продажбите на имоти също спадат, а ръстът в цените се забавя в сравнение с пика през предходната 2022г., когато броят на сделките, както и цените на имотите бяха достигнали исторически най-високите си нива. До голяма степен спадът в броя на сделките се дължи на изчакването от страна на купувачите, които избират по-бавно и внимателно жилищата и не са склонни да правят сериозни компромиси. Голяма част от тях изчакват, за да разберат какво ще се случи с лихвите по ипотечните кредити, а други очакват и се надяват на спад в цените на жилищата. Цените на имотите в големите градове на страната също са причина за по-малко сделки, тъй като са достигнали нива, на които стават недостъпни за голяма част от клиентите. Липсата на предлагане на жилища ново строителство и на имоти от вторичен пазар също може да се отчете като причина за по-малко осъществени сделки. Високите цени на имотите респективно водят и до тегленето на все по-големи кредити. Една от водещите банки в страната споделя, че средният размер на кредита отбелязва годишен ръст с над 10% и вече е над 200 000 лв. Над 60% от сделките се сключват с ипотечен кредит. Според статистически данни на БНБ жилищните кредити към месец октомври 2023г. са 19 млрд. лв. и нарастват с над 19% на годишна база. За сравнение през 2020г. този ръст е бил 11%, а през 2021г. – 16%. Към момента България остава една от страните с най-ниски лихви по ипотечните кредити в Европа.

Жилищни имоти

По предварителни и сезонно изгладени данни на НСИ през октомври 2023г. индексът на продукцията в сектор „Строителство“ се повишава с 0,2% спрямо предходния месец. Увеличение с 0,3% е отчетено при гражданското/инженерното строителство, а при продукцията от сградното строителство – с 0,1%. Календарно изгладените данни показват намаление от 1,0% на строителната продукция в сравнение със същия месец на 2022г. При гражданското/инженерното строителство е регистрирано понижение с 2,7%, докато при сградното строителство се наблюдава нарастване с 0,3%.

През четвъртото тримесечие на 2023г. наблюдаваме ръст в броя на сделките с имоти  спрямо третото тримесечие на годината. В София са вписани 10075 сделки, за разлика от миналото тримесечие, когато в столицата са били вписани 7001 сделки. Във Варна са вписани 3860 спрямо 3657 за третото тримесечие на 2023г. В Пловдив също отчитаме ръст при вписаните сделки - 4870 за разлика от миналото тримесечие, когато те са били 3582. Ръст се наблюдава и в Бургас, където са вписани 2007 сделки спрямо 1931 през предходното тримесечие на изминалата година. Общият брой на вписаните сделки с имоти за цялата страна през последното тримесечие на 2023г. е 62 398 спрямо 54 277 през третото тримесечие на 2023г. Наблюдава се спад спрямо същия период на 2022 година, когато общият брой на вписаните сделки е бил 67 362.

По предварителни данни на НСИ към 07.11.2023г. въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради за третото тримесечие на 2023г. за София (столица) са 182, за Пловдив – 174, Варна – 129, а за Бургас – 136. Въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради общо за страната са 1239, а новопостроените жилища в тях са 5085. Спрямо същия период на 2022г. сградите са с 97 по-малко или със 7,3%, а жилищата в тях намаляват с 856 или с 14,4%. От въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради през третото тримесечие на 2023г. със стоманобетонна конструкция са 73,5%, с тухлена – 23,3%, с друга – 2,9%, с панелна – 0,3%. Най-голям е относителният дял на новопостроени къщи – 76,0%, следвани от жилищните кооперации 15,3%.

Търсене

Според данни на Arco Real Estate през четвъртото тримесечие на 2023г. се запазва тенденцията от клиентите да се търсят по-големи апартаменти с цел за живеене. Първо място сред търсещите заемат тристайните жилища, следвани от двустайните. По-слаб е интересът към многостайните и едностайните апартаменти. Клиентите търсят по възможност завършени и обзаведени имоти. Не се наблюдават сериозни промени спрямо предходното тримесечие на годината, както и спрямо същия период на 2022г.

Средните цени на жилищата задържат нивата си и съществени промени спрямо предходното тримесечие не се наблюдават, като за двустаен апартамент са между 1600 - 1800 евро/кв.м., а за тристаен между 1500 – 1700 евро/кв.м., като тези стойности могат да варират в широк диапазон в зависимост от това в кой район се намира имотът и в какво състояние е. В центъра на Столицата цените започват от 1800 евро/кв.м., като средната цена за района на идеален център е около 2500 евро/кв.м., отново в зависимост от точното местонахождение на имота и неговите характеристики. В квартали като Яворов, Изгрев и Иван Вазов средните цени достигат до 2300 – 2800 евро/кв.м., а в някои случаи дори и над 3000 евро/кв.м.

И през последното тримесечие на годината най-търсени от купувачите остават имотите в Южните райони на София и широкия център. Други предпочитани райони са Младост, Полигона и Овча купел 2. Водещи за купувачите са предимства като удобен достъп до градски транспорт, възможност за паркиране, близост до търговски вериги и детски и учебни заведения.

През четвъртото тримесечие на 2023г. в компанията се наблюдава повишен интерес при търсенето на къщи спрямо предходното тримесечие на годината, както и същия период на 2022г.

Предлагане

През последните три месеца на 2023г. не се наблюдават значителни промени и при предлаганите имоти спрямо предходните периоди на годината. Не се наблюдават сериозни промени и спрямо същия период на 2022г. Най-предлагани отново са двустайните и тристайните апартаменти на зелено, поради множеството започнало строителство на нови сгради в столицата. Интересът към тези имоти започва отново да се увеличава, след като през предходната година имаше спад и недоверие към този сегмент. До голяма степен интересът се дължи и на ограниченото предлагане на готови жилища в София и останалите големи градове на страната.

Най-активно е предлагането в районите Малинова долина, Витоша, Банишора и Овча купел, поради активното строене на нови сгради в тези райони.

Средните цени на предлаганите имоти са в широк диапазон между 1300 евро/кв.м. до около 2000 евро/кв.м., в зависимост от това на какъв етап е завършен имотът, къде се намира и какви са характеристиките му. 

Предлагането на къщи в близост до София остава ограничено. Има предлагане на модерни редови, двуфамилни или еднофамилни къщи в нови комплекси от затворен тип, строящи се в покрайнините на София. Този вид имоти са луксозни, комфортни и се предлагат с доста удобства като охрана и контролиран достъп, поддръжка на общите части, зелени площи и детски площадки и др., но и цените им са доста високи.

Предлагането на офис и търговски площи остава ограничено и през това тримесечие на 2023г.

Пловдив

Съществени промени в края на 2023г. на пазара не недвижими имоти не се наблюдават и в Пловдив. Според данни на агенцията се отбелязва лек спад и застой в търсенето, но спад в цените продължава да не се наблюдава. Отчита се лек ръст при търсенето на парцели в сравнение с предходното тримесечие на годината, но и спад в сравнение със същия период на предходната 2022г. В края на годината се наблюдава засилено търсене на къщи спрямо предходните три месеца на 2023г. Съществена разлика спрямо същия период на 2022г. по този показател няма.

Средните цени на имотите могат да варират от 900 до около 1500-евро/кв.м. в зависимост от характеристиките на имота и неговото местоположение. Предпочитани райони в града са Тракия, Кършияка, Христо Смирненски, Младежки хълм. По данни на агенцията не се наблюдава интерес при търсенето на търговски и офис площи.

Основният дял при предлагането остава за апартаментите, като се предлагат предимно двустайни и тристайни жилища. Най-активно е предлагането в районите Парк Отдих и Култура със средни цени диапазона 1000-1400 евро/кв.м., Южен и Остромила, където имотите на шпакловка и замазка се предлагат на цени от 850-1200 евро/кв.м., Тракия със средни цени от 1000-1200 евро/кв.м. и Центъра с цени в диапазона между 1500-2000 евро/кв.м.

Ваканционни имоти

През четвъртото тримесечие на годината при пазара на ваканционни имоти не се наблюдават сериозни разлики спрямо изминалите месеци на 2023г. Търсенето е в застой, интересът от страна на купувачите е слаб, отчита се спад в броя на сделките и в този сегмент, но въпреки това спад в цените на имотите не се наблюдава.

Средните цените на студиата се задържат около 1000 евро/кв.м., тези на двустайните апартаменти са около 1050 - 1100 евро/кв.м., а на тристайните – около 1200 евро/кв.м. Тези цени могат да варират спрямо местоположението, характеристиките и качеството на конкретния имот. Предпочитани от клиентите са имоти с хубава локация и в близост до морския бряг.

В района на Северното Черноморие най-популярни за покупка са имоти в курортите Златни пясъци, Св. Св. Константин и Елена, к.к. Чайка, градовете Балчик и Каварна. Средните цени на имотите в Каварна и Балчик са около 900 евро/кв.м., за разлика от цените на имотите в курорта Св. Св. Константин и Елена, където те могат да достигнат и до 1500 евро/кв.м. в зависимост от характеристиките на самото жилище. По-достъпни са цените на имотите в Златни пясъци, където могат да се намерят апартаменти на средни цени от 1100 – 1200 евро/кв.м.

Курортите по Централното Черноморие – Несебър, Свети Влас и Слънчев бряг си остават едни от най-предпочитаните за покупка на недвижим имот. Средните цени на апартаментите в тях варират в диапазона 1000 – 1050 евро/кв.м.

В района на Южното Черноморие интересът към покупка на жилище е най-засилен в Созопол, където цените достигат и до 1300 евро/кв.м. Най-засилено е предлагането на студиата, като цените им са в диапазона 50 - 60 000 евро. Средната цена на двустайните апартаменти е около 70 000 евро. Други желани дестинации за покупка по Южното Черноморие са Лозенец и Царево, като средните цени в района на Царево достигат около 1100 евро/кв.м., а тези в Лозенец – между 1200 – 1500 евро/кв.м.

В трите най-популярни български планински курорта – Банско, Боровец и Пампорово също се отчита спад на сделките, като в района на община Самоков и Боровец, например, понижението на годишна база достига почти 30%.

Средните цени на имотите в Банско са около 800 – 900 евро/кв.м. Най-засилено е предлагането на студиа и двустайни апартаменти, като цените на студиата са около 30 – 40 000 евро, а тези на двустайните около 50 – 60 000 евро. В курортите Боровец и Пампорово изборът на имоти е по-ограничен. Средните цени на имотите в Боровец са около 1100 евро/кв.м., а тези в Пампорово около 750 – 800 евро/кв.м. Най-засилено е предлагането на двустайни апартаменти.

Каква се очертава 2024 година за пазара на недвижими имоти в България?

Очакванията за пазара на недвижими имоти през настоящата 2024г. по-скоро са положителни - за умерен и балансиран пазар без сериозни трусове.

Експертите очакват плавно покачване на лихвите по ипотечните кредити, умерени нива на съществуващата инфлация, както и нарастване на доходите на хората. Очаква се цените на жилищата да не претърпят особени промени и да се задържат на сегашните си нива.