АНАЛИЗ НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПРЕЗ ТРЕТОТО ТРИМЕСЕЧИЕ НА 2024

Пазарът на недвижими имоти през Q3 на 2024г.

През третото тримесечие на 2024г. пазарът на недвижими имоти остава стабилен. Няма особени промени спрямо предходните тримесечия на годината, а също така към момента не се наблюдава и спад в цените на имотите. Промени се регистрират при ипотечното кредитиране, а именно новите мерки, които въведе БНБ от 01.10.2024г.

Според информация на БНБ, промените се изразяват в новоприети критерии при отпускане на ипотечни кредити. Новите изисквания са следните: съотношение между размера на кредита и стойността на обезпечението – 85 на сто; съотношение между размера на месечното плащане по дълга и месечния доход на кредитополучателя – 50 на сто; максимален срок по договора за кредит – 30 години.

Тези промени се отнасят само за нови кредити и няма да засегнат съществуващи такива. Според управителя на БНБ основната идея за въвеждането на мерките е да се овладее ситуацията на пазара на недвижими имоти, а не той да влиза в застой.

Експертите в бранша смятат, че промените няма да доведат до покачване на лихвите по кредитите, които сега са между 2.4 и 2.8%.  Според тях последното тримесечие на годината е най-активният сезон и до края на годината няма да намалее делът на изтеглени ипотечни кредити. Очакванията са след Нова година да има леко увеличение на лихвите – до около 3%.  

Жилищни имоти

По данни на НСИ през август 2024 г. индексът на продукцията в сектор „Строителство“ се повишава с 1.7% спрямо предходния месец. Данните са предварителни и сезонно изгладени. Календарно изгладените данни показват увеличение с 5.5% на строителната продукция в сравнение със същия месец на 2023 година. През август 2024 г. е отчетено увеличение спрямо предходния месец с 2.6% при специализираните строителни дейности, с 2.4% при строителството на съоръжения и с 0.4% при продукцията от строителството на сгради. В сравнение с август месец на 2023 г. е регистриран ръст с 11.8% на продукцията при специализираните строителни дейности и със 7.9% при строителството на съоръжения. При продукцията от строителство на сгради е отчетено намаление с 1.1%.

През третото тримесечие на 2024г. наблюдаваме спад в броя на сделките с имоти  спрямо второто тримесечие на годината. Най-голям е спадът в София, където са вписани 7879  сделки, за разлика от миналото тримесечие, когато в столицата са били вписани 9641 сделки. Във Варна са вписани 3635 спрямо 3953 за второто тримесечие на 2024г. В Пловдив също отчитаме лек спад при вписаните сделки - 4072 за разлика от миналото тримесечие, когато те са били 4090. Малък спад се наблюдава и в Бургас, където са вписани 2300 сделки спрямо 2483 през предходното тримесечие на годината. Общият брой на вписаните сделки с имоти за цялата страна през третото тримесечие на 2024г. е 54138 спрямо 54379 през второто тримесечие на 2024г. Наблюдава се съвсем лек спад спрямо същия период на 2023 година, когато общият брой на вписаните сделки е бил 54277.

По предварителни данни на НСИ към 08.08.2024г. въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради за второто тримесечие на 2024г. за София (столица) са 73, за Пловдив – 163, Варна – 127, а за Бургас – 134. Въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради общо за страната са 1039, а новопостроените жилища в тях са 5090. От въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради през второто тримесечие на 2024 г. със стоманобетонна конструкция са 77.1%, с тухлена - 18.2%, с друга - 4.0%, а с панелна - 0.7%. Най-голям е относителният дял на новопостроените къщи (75.5%), следвани от жилищните кооперации (16.0%). Най-висок е делът на новопостроените жилища с две стаи (39.4%), следват тези с три стаи (33.8%), а най-нисък е делът на жилищата с шест и повече стаи - 2.8%. Общата полезна площ на новопостроените жилища през второто тримесечие на 2024 г. е 430.7 хил. кв. м, а жилищната площ - 328.2 хил. кв. метра. Средната полезна площ на едно новопостроено жилище e 84.6 кв. метра. Най-голяма средна полезна площ на едно новопостроено жилище е регистрирана в областите Ловеч - 168.2 кв. м, и Русе - 160.6 кв. м, а най-малка - в областите Видин - 63.0 кв. м, и София (столица) - 70.8 кв. метра.

Търсене

Според данни на Arco Real Estate през третото тримесечие на 2024г. най-търсени продължават да бъдат двустайните и тристайните апартаменти. Първо място сред търсещите традиционно заемат двустайните жилища, а след тях се нареждат тристайните. По-слаб остава интересът към многостайните и едностайните апартаменти, ателиетата и мезонетите. Продължават да се търсят завършени и обзаведени имоти, готови за живеене.

Не се наблюдават сериозни промени спрямо предходното тримесечие на годината, освен че продължава да нараства търсенето на парцели и къщи. Към момента търсенето продължава да има превес над предлагането. Отчита се лек спад при търсенето на търговски площи.                                                                            

Средните цени на жилищата задържат нивата си и съществени промени спрямо предходното тримесечие не се наблюдават, като за двустаен апартамент са между 1900 - 2200 евро/кв.м., а за тристаен между 1800 – 2100 евро/кв.м. Тези стойности могат да варират в широк диапазон в зависимост от това в кой район се намира имотът и в какво състояние е. В центъра на Столицата цените започват от 2200 евро/кв.м., като средната цена за района на идеален център е около 2500-3200 евро/кв.м., отново в зависимост от точното местонахождение на имота и неговите характеристики.  

През третото тримесечие на годината най-предпочитани от купувачите, както винаги, остават Южните райони на София и широкият център. Предпочитани от клиентите са кварталите Лозенец, Витоша, Хладилника, Малинова долина, Манастирски ливади, Овча купел. Важни предимства за клиентите са: възможност за паркиране (ако към апартамента не е закупено паркомясто или гараж), близост до търговски вериги и учебни заведения, както и до удобни спирки на градския транспорт.

Предлагане

През третото тримесечие на 2024г. не се наблюдават значителни промени и при предлаганите имоти. Най-предлагани остават жилищата в строеж, поради строителството на нови сгради в района на столицата. Завършени и обзаведени имоти, готови за живеене, се срещат по-рядко и се продават бързо. Най-предлагани са двустайните жилища, следвани от тристайните. По-слабо е предлагането на едностайни и четиристайни апартаменти, но при тях се отчита лек ръст спрямо предходното тримесечие на годината. По данни на Arco Real Estate се наблюдава съвсем лек спад при предлагането на къщи в близост до София, но се отчита малък ръст при предлагането на мезонети. Предлагането на офис и търговски площи си остава все така ограничено.

Най-активно се задържа предлагането в районите Малинова долина, Кръстова вада, Витоша, поради продължаващото активно строене на нови сгради в тези райони.

Средните цени на предлаганите имоти са в широк диапазон между 1400 евро/кв.м. до около 2200 евро/кв.м., в зависимост от това на какъв етап е завършен имотът, къде точно се намира и какви са характеристиките му.   

Пловдив

През третото тримесечие на годината не се забелязват значителни разлики при  пазара на недвижими имоти в Пловдив. Жилищата, към които проявяват интерес купувачите, са предимно двустайни и тристайни апартаменти. По-големият процент от сделките се случва с помощта на банково кредитиране. По данни на Arco Real Estate не се регистрира промяна или спад в цените на имотите. За второ поредно тримесечие се отчита ръст при търсенето на парцели и къщи. Относно търсенето и предлагането на къщи, селата около Пловдив си остават все така актуални сред търсещите подобни имоти, тъй като са доста добре уредени и се намират сравнително близо до града, което е голямо удобство за работещите там. Предпочитани от клиентите са селата Белащица, Марково, Брестник, Ягодово и др.

Средните цени на имотите могат да варират от 1000 до около 1500 евро/кв.м. в зависимост от характеристиките на имота и неговото местоположение. Предпочитани райони в града са Кършияка, Христо Смирненски, Тракия и Център. Средните цени на имоти за продажба в Центъра на Пловдив могат да варират от около 1500 до 2500 евро/кв.м., в Кършияка те са между 1000 – 1500 евро/кв.м., в Христо Смирненски между 800 – 1200 евро/кв.м., в Тракия варират от 900 – 1500 евро/кв.м. в зависимост от характеристиките на имота и неговото състояние. По данни на агенцията се наблюдава спад при търсенето на търговски и офис площи.   

Основният дял при предлагането остава за апартаментите, като се предлагат предимно двустайни и тристайни жилища. Най-активно е предлагането в районите Беломорски със средна цена около 1050 евро/кв.м., Христо Смирненски и Южен, където имотите на шпакловка и замазка се предлагат на цени от 850-1200 евро/кв.м., и  Център с цени в диапазона между 1500-2000 евро/кв.м.

Ваканционни имоти

През третото тримесечие на 2024г. и при ваканционните имоти не се забелязват големи разлики спрямо предходното тримесечие, като пазарът продължава да бъде стабилен и спадове в цените на имотите не се отчитат. Към момента основната група купувачи са български граждани, но купуват и чужденци. Предпочитани от клиентите са имоти с хубава локация и гледка към морския бряг или планината.

Най-търсени са студиата и двустайните апартаменти. Предпочитат се имоти, които са обзаведени и готови за ползване, както и такива в сгради с ниска такса поддръжка. Средните цени на студиата са между 45 – 50 000 евро, тези на двустайните апартаменти са около 70 000 – 80 000 евро. Тези цени могат да варират спрямо местоположението, характеристиките и качеството на конкретния имот.

В района на Северното Черноморие най-популярни за покупка са имоти в курортите Св. Св. Константин и Елена, к.к. Чайка, градовете Балчик, Каварна и Бяла.

Курортите по Централното Черноморие – Несебър, Свети Влас, Слънчев бряг и Поморие си остават едни от най-предпочитаните за покупка на недвижим имот. В района на Южното Черноморие интересът към покупка на жилище е най-засилен в Созопол и Черноморец, търсят се имоти и в Лозенец и Царево. Относно планинските ни курорти най-желано място за покупка на имот е Банско, където цените варират от 1100 – 1500 евро/кв.м. в зависимост от спецификата на конкретния имот, но интерес има и към имоти в Боровец, заради близостта на курорта до София, и към Пампорово, заради по-достъпните цени на имотите.