АНАЛИЗ НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПРЕЗ ЧЕТВЪРТОТО ТРИМЕСЕЧИЕ НА 2024
Публикувана на 21.01.2025
Пазарът на недвижими имоти през Q4 на 2024г.
През четвъртото тримесечие на 2024г. пазарът на недвижими имоти продължава да бъде стабилен и все така активен. Няма сериозни промени спрямо предходните тримесечия на годината, към момента не се наблюдава и спад в цените на имотите.
В последните месеци на изминалата 2024г. търсенето на имоти не е спирало и купувачите остават доста активни, но тъй като предлагането от своя страна е доста ограничено, този фактор спомага за задържането на високите цени на пазара. Според експерти в бранша, влизането на България в еврозоната ще допринесе за допълнително повишение на цените на имотите.
В края на годината банковото кредитиране остава достъпно, не се наблюдават съществени покачвания на лихвите по кредитите, което също допринася за активния пазар.
Изминалата 2024г. може да се опише като стабилна, активна и силна година за пазара на недвижими имоти.
Жилищни имоти
Според данни на НСИ през ноември 2024 г. индексът на продукцията в сектор „Строителство“ се повишава с 1.8% спрямо предходния месец. Данните са предварителни и сезонно изгладени. Календарно изгладените данни показват увеличение с 8.6% на строителната продукция в сравнение със същия месец на 2023 година.
През ноември 2024 г. е отчетено увеличение спрямо предходния месец при продукцията от специализирани строителни дейности - с 3.3%, при продукцията от строителството на съоръжения - с 1.6%, както и при строителството на сгради - с 0.6%. През ноември 2024 г. в сравнение със същия месец на 2023 г. е регистриран ръст с 11.8% при специализираните строителни дейности, с 8.8% при строителството на съоръжения и с 5.9% при продукцията от строителство на сгради.
През четвъртото тримесечие на 2024г. наблюдаваме ръст в броя на сделките с имоти спрямо третото тримесечие на годината. Най-голям е ръстът в София, където са вписани 10441 сделки, за разлика от миналото тримесечие, когато в столицата са били вписани 7879 сделки. Във Варна са вписани 4170 спрямо 3635 за третото тримесечие на 2024г. В Пловдив също отчитаме ръст при вписаните сделки - 4506 за разлика от миналото тримесечие, когато те са били 4072. Малък спад се наблюдава само в Бургас, където са вписани 2253 сделки спрямо 2300 през предходното тримесечие на годината. Общият брой на вписаните сделки с имоти за цялата страна през четвъртото тримесечие на 2024г. е 60429 спрямо 54138 през третото тримесечие на 2024г. Наблюдава се съвсем лек спад спрямо същия период на 2023 година, когато общият брой на вписаните сделки е бил 62398.
По предварителни данни на НСИ към 07.11.2024г. въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради за третото тримесечие на 2024г. за София (столица) са 153, за Пловдив – 156, Варна – 131, а за Бургас – 137. Въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради общо за страната са 1177, а новопостроените жилища в тях са 4398. От въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради през третото тримесечие на 2024 г. със стоманобетонна конструкция са 73,2%, с тухлена – 22,8%, с друга – 3,1%, а с панелна - 0.9%. Най-голям е относителният дял на новопостроените къщи (78,6%), следвани от жилищните кооперации (14,4%). Най-висок е делът на новопостроените жилища с две стаи (39.7%), следват тези с три стаи (32,9%), а най-нисък е делът на жилищата с шест и повече стаи – 4,1%. Общата полезна площ на новопостроените жилища през третото тримесечие на 2024 г. е 410,2 хил. кв. м, а жилищната площ – 318,9 хил. кв. метра. Средната полезна площ на едно новопостроено жилище e 93,3 кв. метра. Най-голяма средна полезна площ на едно новопостроено жилище е регистрирана в областите Смолян – 162,3 кв. м, и Видин - 162 кв. м, а най-малка - в областите Шумен – 65,3 кв. м, и Търговище – 68,7 кв. метра.
Търсене
Според данни на Arco Real Estate през четвъртото тримесечие на 2024г. най-търсени продължават да бъдат двустайните и тристайните апартаменти. Първо място сред търсещите традиционно заемат двустайните жилища, а след тях се нареждат тристайните. По-слаб остава интересът към многостайните и едностайните апартаменти, ателиетата и мезонетите. Продължават да се търсят завършени и обзаведени имоти, готови за живеене, но такива жилища се намират по-рядко.
Не се наблюдават сериозни промени спрямо предходното тримесечие на годината. Има спад при търсенето на къщи спрямо същия период на 2023г. Към момента търсенето продължава да има превес над предлагането. Отчита се лек спад при търсенето на търговски площи.
Средните цени на жилищата задържат нивата си и съществени промени спрямо предходното тримесечие не се наблюдават, като за двустаен апартамент са между 1900 - 2200 евро/кв.м., а за тристаен между 1800 – 2100 евро/кв.м. Тези стойности могат да варират в широк диапазон в зависимост от това в кой район се намира имотът и в какво състояние е. В центъра на Столицата цените започват от 2200 евро/кв.м., като средната цена за района на идеален център е около 2500-3200 евро/кв.м., отново в зависимост от точното местонахождение на имота и неговите характеристики.
През последното тримесечие на годината най-предпочитани от купувачите, както винаги, остават Южните райони на София и широкият център. Предпочитани от клиентите са кварталите Лозенец, Витоша, Кръстова вада, Хладилника, Малинова долина, Манастирски ливади, Овча купел. Важни предимства за клиентите са: възможност за паркиране, близост до търговски вериги и учебни заведения, както и до удобни спирки на градския транспорт.
Предлагане
През четвъртото тримесечие на 2024г. не се наблюдават значителни промени и при предлаганите имоти. Предлагането остава доста ограничено спрямо търсенето. Най-предлагани остават жилищата в строеж, поради строителството на нови сгради. Завършени и обзаведени имоти, готови за живеене, се срещат по-рядко и се продават бързо. Най-предлагани са двустайните жилища, следвани от тристайните. По-слабо е предлагането на едностайни и четиристайни апартаменти, но при тях се отчита лек ръст спрямо последното тримесечие на предходната 2023г. По данни на Arco Real Estate се наблюдава лек спад при предлагането на къщи в близост до София, в сравнение с третото тримесечие на 2024г. и същия период на 2023г. Предлагането на офис и търговски площи остава все така ограничено.
Най-активно се задържа предлагането в районите Малинова долина, Кръстова вада, Витоша, поради продължаващото активно строене на нови проекти в тези райони.
Средните цени на предлаганите имоти са в широк диапазон между 1400 евро/кв.м. до около 2200 евро/кв.м., в зависимост от това на какъв етап е завършен имотът, къде точно се намира и какви са характеристиките му.
Пловдив
През четвъртото тримесечие на годината не се забелязват значителни разлики при пазара на недвижими имоти в Пловдив. Жилищата, към които проявяват интерес купувачите, са предимно двустайни и тристайни апартаменти. По-големият процент от сделките се случва с помощта на банково кредитиране. По данни на Arco Real Estate не се регистрира промяна или спад в цените на имотите. За трето поредно тримесечие се отчита ръст при търсенето на къщи, а през четвъртото тримесечие на 2024г. се отчита и ръст в търсенето на търговски и офис площи спрямо предходното трето тримесечие на 2024г. и спрямо четвъртото тримесечие на 2023г.
Средните цени на имотите могат да варират от 1000 до около 1500 евро/кв.м. в зависимост от характеристиките на имота и неговото местоположение. Предпочитани райони в града са Кършияка, Христо Смирненски, Тракия и Център. Средните цени на имоти за продажба в Центъра на Пловдив могат да варират от около 1500 до 2500 евро/кв.м., в Кършияка те са между 1000 – 1500 евро/кв.м., в Христо Смирненски между 800 – 1200 евро/кв.м., в Тракия варират от 900 – 1500 евро/кв.м. в зависимост от характеристиките на имота и неговото състояние.
Основният дял при предлагането остава за апартаментите, като се предлагат предимно двустайни и тристайни жилища. Най-активно е предлагането в районите Беломорски със средна цена около 1050 евро/кв.м., Христо Смирненски и Южен, където имотите на шпакловка и замазка се предлагат на цени от 850-1200 евро/кв.м., и Център с цени в диапазона между 1500-2000 евро/кв.м.
Ваканционни имоти
През четвъртото тримесечие на 2024г. и при ваканционните имоти не се забелязват големи разлики спрямо предходното тримесечие, като пазарът продължава да бъде стабилен и спадове в цените на имотите не се отчитат. По данни на агенцията към момента основната група купувачи са български граждани, но купуват и чужденци – поляци, германци, чехи и словаци. В последно време се наблюдава спад при покупките от страна на англичани и руснаци, като много от тях дори продават и имотите си. Предпочитани от клиентите са имоти с хубава локация и гледка към морския бряг или планината. За чужденците е важно имотът им да е добре уреден, с удобства като басейн, ресторант и добра поддръжка. Българският купувач от своя страна предпочита да е по-самостоятелен и не търси толкова удобства.
Най-търсени са студиата и двустайните апартаменти. Предпочитат се имоти, които са обзаведени и готови за ползване, както и такива в сгради с ниска такса поддръжка. Средните цени на студиата са между 45 – 50 000 евро, тези на двустайните апартаменти са около 70 000 – 80 000 евро. Тези цени могат да варират спрямо местоположението, характеристиките и качеството на конкретния имот. Търсят се и къщи или апартаменти с дворове, които осигуряват повече пространство за обитателите, което от своя страна покачва цените на тези имоти.
В района на Северното Черноморие най-популярни за покупка са имоти в курортите Св. Св. Константин и Елена, к.к. Чайка, градовете Балчик, Каварна и Бяла.
Курортите по Централното Черноморие – Несебър, Свети Влас, Слънчев бряг и Поморие си остават едни от най-предпочитаните за покупка на недвижим имот. В района на Южното Черноморие интересът към покупка на жилище е най-засилен в Созопол и Черноморец, търсят се имоти и в Лозенец и Царево. Относно планинските ни курорти най-желано място за покупка на имот е Банско, където цените варират от 1100 – 1500 евро/кв.м. в зависимост от спецификата на конкретния имот, но интерес има и към имоти в Боровец, заради близостта на курорта до София, и към Пампорово, заради по-достъпните цени на имотите.
Какви са очакванията за пазара на недвижими имоти през 2025г?
Очакванията за пазара на недвижими имоти през настоящата 2025г. е той да остане стабилен и да няма особени промени спрямо изминалата 2024г. Експертите в бранша очакват да има умерен ръст на цените на имотите, особено след влизането на страната ни в еврозоната. Купувачите ще са по-внимателни и решенията им за закупуване на имот ще са добре обмислени. Предлагането ще продължи да бъде ограничено, а търсенето ще остане голямо, поради фактори като достъпно банково кредитиране, ниска безработица и растящи доходи.