Покупката на апартамент е една от най-важните и решаващи стъпки в живота. За нея трябва да отделите достатъчно време и внимание, както и да проявите известна съобразителност. В повечето случаи закупеният имот остава за цял живот, за това е необходимо добре да се преценят нуждите и възможностите. На база на дългогодишния ни опит ви предлагаме няколко стъпки, които да ви улеснят при избора и покупката на имот.

Какъв имот желаете да закупите? Внимателно обмислете вашите настоящи и бъдещи жилищни нужди и бюджета, с който разполагате за финансиране на покупката. Определете кои характеристики на жилището са необходими и с кои можете да направите компромис. Внимателно определете желания от вас район, в който искате да се намира вашето бъдещо жилище.

С какъв бюджет разполагате? След като сте избрали типа жилище, със сигурност парите, с които разполагате са основен фактор. Затова направете преглед на доходите си, спестяванията, дълговете и месечните разходи. Ако се нуждаете от ипотечен кредит, за да финансирате покупката, е добре да се запознаете с актуалните условия на банките, да получите предварително одобрение и калкулация направена от кредитен инспектор, за това колко голям кредит можете да изтеглите и какви ще бъдат месечните ви вноски. Това ще ви помогне по-прецизно да фиксирате бюджета си, а също така ще ви позволи да реагирате по-бързо, когато си харесате жилище, което може да се окаже решаващо - особено в случаите, когато за жилището има няколко заинтересовани купувача едновременно.

Решението кога да се купува е свързано с нуждите и финансовите възможности на всеки отделен клиент, а не толкова с очакването на допълнителен спад на цените. Твърде вероятно е такова очакване да доведе до грешна преценка на точния момент. Важно е да се знае, че всяка цена подлежи на договаряне. За това как да се преговаря, какви са качествата на имота и каква е реалната цена е най-добре да се доверите на специалист-консултант недвижими имоти.

Запознаване с предлагането на пазара на имоти. След като сте преценили каква сума може да си позволите и съответно с какви средства разполагате, е време да потърсите какво жилище можете да купите на пазара. За предлагането на пазара на жилища можете да се ориентирате по обявите в интернет порталите, но най-добре е да потърсите сътрудничеството на професионални консултанти. Не забравяйте, че правилният избор на жилище е много важен не само за бъдещия ви комфорт, но и от гледна точка на дългосрочната инвестиция, закупувайки имот. За да изберете правилното жилище, е нужно да обърнете внимание на следните фактори:

- вид имот. Добре е да се купува готово или завършено жилище, в район с добри комуникации, развита инфраструктура и обслужващи обекти. Купуването на „зелено” се оказва удачен избор и добра сделка, подплатена с премерен риск;

- локация. Много от хората, които купуват имот за първи път, изглежда се фокусират върху функционалността и стила на предлаганите им покупки, очаквайки тези характеристики да доведат до по-висока стойност на имота. Реално обаче сградите се амортизират с течение на времето, а единствено локацията остава твърд фактор. Това, което повишава стойността си, е земята под сградите. Тъй като цените са резултат от търсенето и предлагането, то външният вид, функционалността и поддръжката на сградите със сигурност оказват влияние върху стойността, но много по-малко, отколкото повечето хора си мислят. Причината земята да е поскъпващ актив е, че предлагането на земя е ограничено. Търсенето на земя постоянно се увеличава с ръста на населението и тъй като предлагането е ограничено, цената на земята би трябвало да се повишава във времето, освен ако не се случи нещо, което да свие търсенето в даден район или земята да стане неизползваема;

- пътна инфраструктура, градски транспорт. От голяма важност освен самата локация на апартамента е пътната инфраструктура и времето, за което можете да се придвижите до вашето работно място, изходите на града или административния център на населеното място, в което живеете. Наличието на градски транспорт до голяма степен определя степента на развитие на района и бъдещата инвестиционна стойност на имота;

- режийни разходи. Вида отопление и канализацията са определящи фактори за разходите, които ще плащате ежемесечно, както и не на последно място ефективността на използваната енергия за отопление, загубите по преносната мрежа и начините на отчитането й;

- поддръжка. В последните години станаха модерни комплексите с включена поддръжка, за която се заплаща определена годишна такса на кв.м. Озеленяването, снегопочистването и поддръжката са поверени на фирма, специализирана в извършването на тази дейност;

- вид конструкция. От голямо значение за енергийната ефективност на вашето жилище е качеството на материалите, с които е изградено, типа строителство и годината на завършване на сградата;

- жилищна среда и качество на живот. Купувачите, които имат малки деца, често избягват места с по-възрастно население, които нямат да дадат възможност на децата им за социални контакти. Освен това повечето собственици на жилища са наясно за влиянието на определени учебни заведения върху търсенето на жилища в околностите на училището. Бъдещите строежи може да променят стойността на имота ви, затова от цялостната среда на района зависи в немалка степен дали цената на избраната от вас инвестиция ще се увеличи, запази или намали с годините;

- планове за развитие на квартала и района. Купувачите трябва да вземат под внимание не само сегашните удобства, но и бъдещите правителствени и бизнес проекти в района. Плановете по отношение на училища, болници, пътища, метро и друг вид публична инфраструктура ще въздействат в еднаква степен върху стойността на имота, както настоящите строежи на бизнес имоти, наличието на супермаркети, детски градини, училища, паркове и зелени площи.

Насрочване и провеждане на огледи. След като сте се запознали с пазара и сте определили кои са желаните от вас райони, е време да изберете конкретно жилище. Най-добрият вариант е да използвате услугите на професионалист консултант, който ще ви спести много време и усилия в избирането на най-подходящите оферти, организирането и провеждането на огледи.

Воденето на преговори. Това е моментът, в който се уговаря окончателната цена и схемата на плащане на избраното и желано от вас жилище. Тук основна роля ще изиграе вашият консултант, който може да преговаря за цената на жилището съобразно качествените му характеристики и пазарната стойност.

Финализиране на сделката. Когато сте взели решение, че ще закупувате жилище, спрели сте се на конкретен апартамент, избрали сте начин, по който ще платите (ипотека или със собствени средства), единственото, което ви предстои е подписването на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот. В него се вписват: крайна цена, начин на плащане, краен срок за завършеност на обекта, краен срок за нотариално изповядване на сделката, за прехвърляне на апартамента и всички останали задължителни текстове за предварителен договор.

Най-добрият и лесен начин за продажба на имот е чрез използването на услугите на агенция за недвижими имоти. Тя ще ви спести време и излишни нерви, но има няколко стъпки, които са препоръчителни и за самите собственици:

• Направете пълно почистване на имота и изхвърлете ненужните вещи;
• При необходимост освежете стените, таваните и/или настилките;
• Освободете помещенията от излишните вещи, така ще се отвори пространство и помещенията ще изглеждат по приветливи;
• Осветете възможно най-много помещенията. Дръпнете завесите и отворете прозорците. Когато светлината нахлуе в помещенията те ще изглеждат топли и уютни. Ако това не е достатъчно, включете осветлението навсякъде;
• Проветрете помещенията. Да изчезнат всякакви миризми. Въздухът да е свеж.
• Направете всички необходими малки ремонти, сменете крушката, или старите кранчета на чешмите;
• Ако имате дворно място е добре да се почисти основно, махнете всички плевели и бурени;
• Правете огледи когато в жилището не е цялото семейство. При много хора Купувачът има чувството, че пречи и предпочита да си тръгне бързо;
• Показването на имота трябва да започне от най-не приветливата стая и да приключи с най-хубавата и просторната;
• Бъдете любезен, гостоприемен, усмихнат, внимателен, уважителен и търпелив;
• Трябва така да организирате вашето време, че да не отказвате оглед на потенциални купувачи;
• Предварително внимателно обмислете каква цена да поискате. Помолете Вашия брокер да направи ви предостави експертна оценка;
• Когато Купувачът пожелае да поговори по условията на сделката, доверете се на професионализма на вашия брокер. Нека той да разясни тези въпроси;

Петте най-често срещани грешки, които може да допуснете, когато Продавате имота си на пазара:

• Да пусне имота си за продажба, преди да е готов напълно за това. Например да допуска огледи, докато тече освежителния ремонт или имота не е почистен изцяло;
• Да определи цената въз основа на това, което желае да получи, а не по реалните пазарни цени;
• Да използва услугите на неопитни посредници;
• Да подхожда емоционално към имота, който продава;
• Да купува нов дом, преди да е продал стария.

Кой е най-важният фактор при избора и покупката на незавършен имот, какви са актуалните тенденции при схемите на плащане при покупката на имот в сграда в строеж, какви са рисковете при нотариално прехвърляне на имот без Акт 16 и кои са факторите, които забавят получаването на Акт 16 или разрешението за ползване.

Докато при избора на завършено жилище локацията и цената са най-важните фактори, то при избора на незавършен имот от първостепенно значение е инвеститора на сградата и съответния главен изпълнител, при наличието на такъв, тъй като отговорността за завършването е изцяло в техни ръце. Положителният ефект на отминаващата икономическа криза в сектора на недвижимите имоти беше, че разграничи сериозните и отговорни компании от тези, които бяха „яхнали” вълната на строителния бум през 2007 и 2008 г. Тези фирми оцеляха благодарение на направените премерени рискове и инвестиции, завършиха било и с по-бавни темпове своите проекти, и не само не загубиха своите клиенти, а точно обратното - спечелиха нови такива, поради своята откритост и коректност.

Именно репутацията и доброто име на една фирма, до голяма степен са гаранцията за завършването на конкретен строителен обект. Такива фирми успяват да реализират своите обекти с висок процент до завършването на строителството, т.нар. Акт 16 (Разрешение за ползване). Този факт е добър показател за съотношението - риск при завършване спрямо процент реализирани продажби. Останалите лостове на влияние на това съотношение са съответната цената и качеството на заложените материали, и извършените довършителни работи.

На второ място, но не и по важност, при покупката на незавършен имот е вида на финансиране, който е избрал да използва инвеститора/строителната компания и тяхното финансово състояние. При осигурено пълно финансиране темповете на строителство, благодарение на регулярните парични потоци, се равномерни и постоянни и самото завършване на конкретен етап от строителството, както и на самата сграда, не зависи от процента реализирани продажби. По този начин се постига и оптимална продажна цена, неподвластна на моментното финансово състояние на продавача в лицето на инвеститора. При наличие на финансиране от кредитна институция документацията на инвеститора-кредитоискателя трябва да бъде налична и изрядна, което внася спокойствие при взимането на решение от страна на купувача. При липса на осигурено финансиране и разчитане единствено на налични средства и текущи приходи рискът от завършване си остава. Ясен пример през отминалите години бе инвестирането на „свежите пари” на купувачите в бъдещи проекти и безразборно купуване на парцели, като по този начин настоящите им обекти останаха незавършени.

Следващият важен въпрос е схемата на плащане при покупката на имот в незавършена сграда/сграда в строеж. Каквито и клаузи и неустойки за неизпълнение да са заложени в задължително необходимия и подписан Предварителен договор, разликата в това да са платени 10% до Акт 16 или 80-90% е огромна. Тя е пряко пропорционална на нуждата на инвеститора от тези „свежи” пари и съответно завършването на конкретен строеж. Обикновено при по-голяма първоначална вноска цената на кв.м. е по-ниска, но е важно добре да се прецени риска и отговорността, т.е. дали искате спокойствие или сте склонни да"треперите" за завършването на сградата, а също и за вложените си средства.

ARCO REAL ESTATE освен агенция за недвижими имоти е и инвеститор, като за своите ексклузивни проекти предлага изключително привлекателна схема на плащане от 10% на Предварителен договор и 90% след получаването на Разрешение за ползване(Акт 16). По този начин отговорността за завършването на конкретния проект е изцяло на инвеститора, а клиентите могат да бъдат спокойни за своята покупка и инвестиция.

Придобиването на имот в строеж е момент с изключителна важност – кога ще имате нотариален акт и документ за собственост? Нашият съвет е това да става след като съответният имот е получил Акт 16(Разрешение за ползване), което не важи за случаите, когато е платена сума, по-голяма от 50% от стойността на самия имот. При плащане на 80-90% от продажната цена и липса на нотариален акт/нотариално прехвърляне подписаният Предварителния договор не защитава с достатъчна сила интереса на купувача, най-малкото с липсата на вписване и регистър на тези договори.

Наличието на Акт 16 на всяка една сграда е свързано с цялостното присъединяване към доставчиците на електроенергия, водоснабдяване и канализация, ТЕЦ, газ и др. Много често сроковете за получаването на разрешения за присъединяване са доста дълги, което води до бавене с години, в някои случаи, а в други и до неполучаване на Акт 16 (Разрешение за ползване). В това отношение мащабните проекти имат от своя страна договори за присъединяване по време на строителството, а някои и преди това, наличието на които гарантира сериозното отношение на инвеститора и оптимизацията на срока на получаване на самия Акт 16.

Обикновено говорим за ново строителство, когато сградата е строена и завършена след 2000 г. В този случай това са тухлени сгради строени по монолитен способ. Ако сградата е строена преди 2000 г., тя също може да бъде тухлена, но е възможно да бъде и един от видовете сгради, строени по другите строително-конструктивни системи ( СКС) - ЕПК, ППК, ПК, ЕПЖС и др.

СКС характеризират дадена сграда или постройка в зависимост от вида на носещата й конструкция (конструктивната система), способа (технологията) на изграждането й, етажността, основната й схема и преобладаващо използваните в нея основни строителни материали.

Основните разлики между новото и старото строителство:

Площообразуването се извършва по различен начин. При сградите ново строителство имате площ с общи части ( това са всички помещения през, които минавате, за да стигнете до апартамента си), също имате застроена площ ( ЗП) , в която са включени балконите и част от стените (ако стената е обща със съсед си я делите поравно, ако е външна се измерва от външната част). Като извадите всичко това от общата застроена площ, остава чистата жилищна площ, която ползвате.

При старото строителство нямате калкулирана площ с общи части и обикновено балконите не са включени в квадратурата, така на практика имате по-голям процент чиста жилищна площ, която ползвате.

При новото строителство ценообразуването се извършва върху площта с общите части, което води до по-висока цена на квадратен метър, в сравнение със старото строителство.  

Вид строителство.  Новото строителство е основно монолитно (тухлено), докато при старото са използвани различни строително-конструктивни системи: монолитно, едроплощен кофраж (ЕПК), пакетно повдигани плочи (ППП), пълзящ кофраж (ПК) и едропанелно жилищно строителство (ЕПЖС).

Енергийна ефективност.  Сградите ново строителство се предлагат с цялостна външна изолация и нови дограми, т.е. те са енергийно ефективни. При по старите сгради, в повечето случаи изолация и сменени дограми имат само отделни апартаменти във входа.

Важно да се отбележи, че голямо значение има и качеството на строителните материали, използвани при строежа на една сграда: тухли, изолация, дограми, хидроизолация и т.н. 

Голяма роля играят инвеститорската и строителната фирми. Сериозните фирми държат на имиджа, граден най-често с години и не биха позволили никакъв компромис с материалите, и качеството на предлаганото от тях строителството. Освен това, някои от тях поемат инициативата и за своя сметка подобряват инфраструктурата около сградата, както и изграждат зелени площи и детски площадки, в рамките на обектите.

Монолитни сгради (МС)

Монолитните сгради или т.нар „тухлени” сгради, са построени изцяло по монолитен способ, т.е. всичките им конструктивни носещи и преградни носещи или неносещи елементи са изпълнени на обекта (строежа) от монолитен стоманобетон (излят на място), тухлени и/или каменни зидарии и частично дървени, метални и други елементи.

Трябва да се обърне внимание на това, че измазаните монолитни сгради външно си приличат, но те имат някой съществени различия, които значително влияят на експлоатационните им качества (издръжливост и устойчивост на външни въздействия) и от там и върху стойността им. Можем да ги класифицираме по следния възходящ ред:

- "ТД" - Зидани сгради с носещи подови и покривни конструкции от дървен гредоред и ивични основи (фундаменти), от каменна зидария (замонолитена със строителни разтвори или с зидани на сухо каменни блокове) и изпълнени на дълбочина най-малко 80.0 см. в земната основа. В тези сгради основните носещи елементи са тухлените външни и вътрешни стени, колони и пиластри. Тухлите трябва да са плътни и добре изпечени, а свързващият ги разтвор трябва да е варов или вароциментов.

Предимствата на този вид строежи са много добра топлоизолация, възможност за добра външна архитектура и вътрешно разпределение , задоволителна годност за нормална експлоатация около 60 год.

Недостатъците са недобра междуетажна звукоизолация, необходимост от поддръжка на дървените и метални конструкции (предпазване от влага, микроорганизми и корозия), ниска пожароустойчивост, трудно се изграждат помещения с размер по късата им страна по-голям от 4.0 м., почти никаква възможност за вътрешни преустройства без усилване или допълнителни конструкции.

Много често такива сгради са строени по „майсторски”, т.е без изчисляване на носещата им способност, а дву и повече етажните имат много ниска земетръсоустойчивост при така наречените „български земетресения”, характерни с малката си амплитуда и голяма честота.

- "ТС" - Зидани сгради с носещи подови и покривни конструкции от стоманобетон и ивични основи от стоманобетон или каменна зидария. Основната им разлика от описаните по-горе тухлени сгради (ТД) е, че имат изцяло стоманобетонови подови (плочи, греди, обрамчващи пояси, щурцове) и стълбищни конструкции, както и възможност за изграждане на еркерни носещи елементи (малки междуетажни отстъпи, балкони, козирки и др.). Покривите на сградите ТС най-често са от дървени конструкции. Към този вид сгради могат се причислят и някои по-стари обществени и жилищни сгради строени по класическия способ „масивна зидария".

 Техните предимства са много добра топло и звукоизолация, задоволителна пожароустойчивост, възможност за добра външна архитектура и вътрешно разпределение, вкл. изграждане на помещения с по-големи размери в план и височина. Годност за нормална експлоатация около 70 год., а при добре изпълнените и поддържани сгради експлоатационната годност може да надхвърли 90 год.

Недостатъците са необходимост от поддръжка на дървените и стоманени конструктивни елементи, почти никаква възможност за вътрешни преустройства без усилване или допълнителни конструкции, при строителството им има нужда от технологично изчакване за набиране на якост от бетоновите и стоманобетонови конструктивни елементи, ниска земетръсоустойчивост по отношение на така наречените "български земетресения". Понякога в такива сгради се изпълняват и конструктивни вертикални пояси (колони), които значително повишават земетръсоустойчивостта, но при етажност не повече от 4-ри жилищни етажа. 

-"МК" - Класически монолитни сгради със скелетна, рамкова или скелетно-рамкова конструкция с различни видове на фундиране (ивични, единични и шайбени фундаменти, фундаментни плочи и пилотно фундиране). Това е строително-конструктивната система, по която през последните четиридесет години са изградени голям част от монолитните жилищни кооперации и обществените сгради. Най-характерното за нея е, че всички вертикални и хоризонтални товари, и въздействия върху сградата се поемат изцяло от стоманобетоновата конструкция състояща се от: стоманобетонови единични, ивични и шайбени фундаменти, в който са насадени стоманобетонови колони и вертикални шайби (обикновено това са противоземетръсни армирани стени), които са свързани с хоризонталните носещи елементи (стоманобетонови греди, рамкови ригели и плочи). Тухлените зидове по правило са само пълнежни (неносещи) и определящо за тяхната дебелина е топло и звукоизолацията им. Покривната конструкция (наклонена или плоска) също се състои от стоманобетонови плочи и греди покрити с керемиди или хидро и топлоизолация, но се допуска и изпълнението й като дървен скелет с дъсчена обшивка, и различни видове керемиди или ламаринени обкови.

Напоследък по тази система се изпълняват около 90.0% от жилищните сгради, което е едно голямо предимство на новото строителство.

Предимствата на този вид строежи са: много добра топло и звукоизолация, възможности за оригинална и атрактивна външна и вътрешна архитектура, изграждане на помещения със значителни размери в план, голяма свобода и гъвкавост (при безгредовите плочи) в разпределението на помещенията, изграждане на скрити инсталации, използване на всякакви материали за довършителни работи и всякакъв санитарен фаянс, значителна пожаро и земетръсоустойчивост. Годност за нормална експлоатация при качествено изпълнение и добро поддържане около 100 год.

Недостатъците подобно на другите монолитни сгради са: ограничени възможности за надстрояване и вътрешни преустройства без усилване и допълнителни конструкции, при строителството им има нужда от технологично изчакване за набиране на якост от стоманобетоновите конструктивни елементи.

Едроплощен кофраж (ЕПК)

 Това е прогресивна монолитно-сглобяема или изцяло монолитна строително-конструктивна система (СКС) за ускорено изграждане на предимно жилищни и обществени многоетажни сгради с помощта на едроплощни, вертикални и хоризонтални кофражни плоскости за многократна употреба. Характерно за този вид сгради е, че около 80.0% от техните елементи са стоманобетонови и носещи, като същевременно играят и ролята на разпределителни или ограждащи стени. Те имат пространствена схема за поемане на хоризонталните товари и въздействия. Една малка част от вътрешните разпределителни стени се зидат ръчно, а отделни външни стени са изпълнени като самоносещи се средно габаритни панели, с вградена топлоизолация. 90.0 % от довършителните работи се изпълняват също, както при класическите монолитни сгради, до които са най-близки.

Предимствата са: добра топло и звукоизолация, възможности за оригинална външна архитектура, задоволителна свобода в разпределението на помещенията, използване на всякакви материали за довършителни работи, значителна пожаро и земетръсоустойчивост. Годност за нормална експлоатация при добро поддържане и наличие на външни стенни панели около 80 год. и около 100 год. при изпълнение с изцяло стоманобетонови и тухлени външни стени.

Недостатъците са: ограничени възможности за надстрояване и вътрешни преустройства, разлика в дълговечността на монолитните и сглобяемите елементи, необходимост от допълнителна топлоизолация на външните стоманобетонови стени, отоплителните и ВиК инсталации имат доста открити разводки, които влошават вътрешната архитектура на някои от помещенията.

Пакетно повдигани плочи (ППП)

Това е монолитно-сглобяема строително-конструктивна система (СКС) за ускорено изграждане предимно на жилищни и обществени многоетажни сгради. До преди двадесет и повече години тя беше много разпространена, но с течение на времето, поради износване на „повдигащите инсталации" и проблеми с качеството на изпълнението на някои възли и детайли, загуби актуалността си и в момента почти не се прилага.

Технологията ППП се състои в: изграждане по монолитен способ на фундаментите и сутеренния етаж, след което върху тях се изработват една върху друга етажните плочи (плочите са със „скрити греди” - гладки) като в тях се оставят технологични и други отвори, и се бетонират метални части, които служат за монтиране на повдигателната инсталация, и за свързване (чрез заваряване и замонолитване) на плочите със заводски изработените монтажни колони и предварително изпълнените вертикални шайби и стълбищните клетки (по способа „пълзящ кофраж”). На следващия етап специалният повдигателен механизъм „повдига” и „задържа” пакета от плочи малко над нивото на плочата над първия етаж, монтират се сглобяемите колони на първия етаж и механизмът оставя върху тях първата плоча, след което повдига останалите плочи до нивото на втория етаж, монтират се колоните на втория етаж и механизмът оставя върху тях втората плоча и т.н. Плочите се свързват последователно с вертикалните носещи елементи (шайби и стълбищни клетки) чрез ел.заварки и замонолитки, като същевременно се започва и зидането на външните, и вътрешни неносещи тухлени стени. Довършителните работи се изпълняват като при класическите монолитни сгради. При изпълнението на сгради по системата ППП се изисква добра технологична дисциплина и повишена точност на монолитните и монтажните работи.

Предимствата са: много добра топло и звукоизолация, възможности за изграждане на помещения със значителни размери в план, относителна свобода и гъвкавост (безгредови плочи) в разпределението на помещенията, изграждане на скрити инсталации, използване на всякакви материали за довършителни работи, значителна пожароустойчивост и задоволителна земетръсоустойчивост. Годност за нормална експлоатация при качествено изпълнение и добро поддържане около 80 год.

Недостатъци: няма възможности за оригинална външна архитектура и за надстрояване, в помещенията има видими колони със значително сечение или се образуват чупки в стените, монтажните детайли имат по-малка дълговечност от останалите конструктивни елементи, поради неспазване на технологията на строителство, често качеството на изпълнените строително монтажните работи е незадоволително.

 Пълзящ кофраж (ПК)

Това е строително-конструктивна система (СКС) за изцяло монолитно (от стоманобетон), ускорено изграждане предимно на жилищни многоетажни сгради с помощта на едроразмерен вертикален кофраж (обикновено с размерите и очертанията на цялата сграда в план) и обикновен хоризонтален кофраж за многократна употреба. Същността на тази технология е след изграждането на фундаментната плоча и сутерена да се монтира вертикалният кофраж (цялостна технологична инсталация), с височина по-малка от височината на един етаж. Той има очертания по външния и вътрешен контур на носещите вертикалните стени на сградата. В него и над него се монтира вертикалната и хоризонтална армировка за един етаж и „чакащите” армирововъчни пръти за свързване с етажните плочи, поставят се и кофражни рамки (каси) за отворите в стените (врати, прозорци и др.), и започва изливането на бетона за стените. След набиране на определена якост от бетона, кофражът (без да се демонтира) механизирано се премества нагоре (започва да „пълзи”), като същевременно „пред него” непрекъснато се монтират армировката и кофражните рамки за следващите етажи. Бетонирането на конструктивните елементи се извършва без прекъсване. Изпълнението на хоризонталните елементи (плочи и стълбищни рамена) и довършителните работи се извършват почти като при класическите монолитни сгради.

В момента системата ПК се ползва ограничено и то само при изграждането на някои промишлени съоръжения. 

Техните предимства са: добра топлоизолация и задоволителна звукоизолация, използване на всякакви материали за довършителни работи, значителна пожаро и земетръсоустойчивост, годност за нормална експлоатация при добро поддържане около 90 год.

Недостатъците са: много „скучна” външна архитектура, системата е подходяща предимно за жилищно многоетажно строителство, не дава възможност за надстрояване и значителни вътрешни преустройства. Изпълнението на ПК сгради изисква добра технологична дисциплина и повишена точност, а това не е постигнато почти в никоя от изпълнените до момента сгради. Те имат видими отклонения от проектните си размери. Стените, подовите конструкции и отворите в тях много рядко имат напълно успоредни или хоризонтални повърхности и очертания.

Едропанелно жилищно строителство (ЕПЖС)

Това е строително-конструктивна система (СКС) предназначена изцяло за ускорено изграждане на сглобяеми, многоетажни безскелетни жилищни сгради. При нея сградите се изпълняват от едрогабаритни заводски изработени стенни, подови и други сглобяеми стоманобетонови елементи (панели) с и без вградена топлоизолация, и с различна степен на готовност (завършеност) на някои от стенните, и подови довършителни работи, и сградни инсталации. Доставените на строежа панели се монтират с кулокран върху предварително изпълнените по монолитен способ фундаменти и сутеренен етаж, и се фиксират (свързват) в проектното им положение, чрез специални монтажни детайли. Най-отговорните детайли (дюбелите) се изпълняват чрез ел.заварки и последващо замонолитване с дребнозърнест (филц) бетон. На практика тези детайли са определящите за дълговечността на сградата. За сравнение -  експлоатационната годност на качествено изпълнените панели е около 100 год., а годността на цялата сграда изпълнена по СКС ЕПЖС (срока за нормална експлоатация) при качествено изпълнение на монтажните детайли и добро поддържане, е около 70 год.

Предимствата са: много кратки срокове за изграждане на сградите, малко „мокри” процеси на строежа, довършителните работи са с 60 % по-малко от тези при класическите монолитни сгради, имат рационално вътрешно разпределение и добро качество на довършителните работи, добра топлоизолация (с изключение на крайните секции) и пожароустойчивост. Макар и не много добре изследвани те имат добра земетръсоустойчивост.

Недостатъци им са: нямат никакви възможности за преустройства и надстрояване, недостатъчна звукоизолация, лоша външна архитектура, монтажните детайли имат по-малка дълговечност от останалите конструктивни елементи, а при неспазване на технологията на строителство това може да доведе до авариране на сградите много преди срока от 70 год. ЕПЖС се изграждат в комплекси с преобладаващо подобно строителство и това ги прави непривлекателни за много инвеститори.

Какво да очакваме от агенцията, с която работим, какво да изискваме и как тя и в частност брокерът, който ни обслужва, защитава нашите интереси.

В браншът с недвижими имоти има агенции, с дългогодишен опит, които използват различни добри практики и познания, за да защитят еднакво добре интересите, както на едната страна по сделката, така и на другата. Основната роля на брокера и агенцията, която стои зад него е да защити интереса на своя клиент, чрез извършване на редица специфични дейности изискващи дълбоки, професионални познания.

Избирайки услугите на агенция за недвижими имоти Вие ще си спестите много нерви, проблеми и главоболия, както и доста ценно време, което иначе бихте загубили в търсене на имоти, търсене на клиенти, уреждане на документацията и т.н.

Защо да използваме услугите на агенция/брокер?

Използването на услугите предлагани от агенциите за недвижими имоти ви носи много позитиви през целия период на сделката.

• Брокерът и агенцията, която седи зад него ще ви помогне да изясните своите потребности, да конкретизирате своите критерии и ще фокусира търсенето ви;
• Ще ви даде информация за цените на районите, които ви интересуват, за да може да прецените кой е най-подходящ за вас;
• Ще ви разкаже подробности за всички предлагани в момента на пазара имоти според вашите критерии;
• Ще ви даде полезни съвети относно недостатъците и предимствата на всеки апартамент;
• Ще спести много голяма част от вашето време. По-големите компании в този бизнес разполагат с широк набор от оферти и предложения, освен това работят и в сътрудничество с други агенции, което разширява избора на имоти и спестява на клиентите множество разговори, лутане, загуба на време и средства;
• Ще извади всички необходими документи за сделката;
• Ще ви спести и пари. Бързата и успешна продажба зависи най-вече от добрата реклама. Работата с агенция позволява на един собственик имотът му да се рекламира неограничено, нещо, което той с лични средства не би могъл да направи или ще му струва много скъпо.
• Самата реклама се изготвя от специалисти в областта на маркетинга и рекламата, които по различен начин и с професионален подход представят имота за продажба;
• Ще ви гарантира огледи отговарящи на вашето търсене, и ще ви даде коректна и пълна информация относно техническото и документално състояние на имота, и ще обърне внимание на дефектите ако има такива;
• Ще ви помага в преговорите, ще бъде на ваша страна и ще се опита да свали обявената цена на имота, ако това е възможно;
• Ще спомогне за уточняване на условията по сделката така, че страните влизайки в сделка, да са наясно с всичките си права и задължения;
• Ще извърши всички необходими действия по организацията за изповядването на сделката;
• Ще изготви договора съобразно Българското законодателство, включващ необходимите клаузи, защитаващи вашите права и интереси, и гарантиращи сделката.

Оценка на недвижими имоти:

• Сгради: жилища и офиси, хотели, административни сгради, ресторанти и заведения за хранене, магазини, складове, бензиностанции, халета и спомагателни помещения;
• Поземлени имоти: урегулирани поземлени имоти, поземлени имоти извън регулация, незастроени и застроени, земеделски земи;
• Идеални части;
• Отстъпено право на строеж.

За какво може да послужи?

Покупко-продажба, наемане на имоти, ипотекиране на недвижим имот, застраховки на имоти, съдебни спорове, счетоводни нужди, доброволни делби, лични нужди.

Необходими документи:

• Документи за собственост;
• Актуални скици;
• Други в зависимост от вида на имота.

Срок на изпълнение:

В рамките на 3 дни от предоставяне на достъп за оглед и нужните за изработване на доклада документи.

Оценка на земеделски земи:

• Поземлени имоти в земеделски територии (ниви, ливади, пасища, мери, трайни насаждения);
• Земеделска земя застроена със съществуващи сгради, селскостопански постройки и съоръжения, използвани за производството на продукция;
• Земеделски земи, с изградени върху тях пътища, комуникации, водоеми и др.;
• Земеделски земи, закупени с цел по-нататъшна промяна на предназначението на земята.

За какво може да послужи?

Покупко-продажба на земя, инвестиция, залог, наследство или дарение, отдаване под наем, подялба, замяна, приватизация, оземляване на малоимотни и безимотни.

Необходими документи:

• Документи за собственост;
• Актуални скици;
• Други в зависимост от вида на имота.

Срок на изпълнение:

В зависимост от местоположението на недвижимия имот (в границите на населеното място или извън), в рамките на 3 до 4 дни от предоставяне на достъп за оглед и нужните за изработване на доклада документи.

Обект на оценка могат да са всички средства на труда собственост на предприятието. Всички те се оценяват и заприходяват към активите на предприятието при тяхното придобиване:

• Машини;
• Съоръжения.

Стойността им може да се прояви в следните разновидности:

• Цена на придобиване - включва мита и невъзстановими данъци, както и всички преки разходи за привеждането на актива в работно състояние;
• Себестойност - по себестойност се оценяват Дълготрайни материални активи създадени в предприятието. В себестойността се включват само основните производствени разходи по създаването на актива;
• Справедлива цена - оценяват се дълготрайни материални активи получени в резултат на:
• безвъзмездна сделка;
• установен излишък при инвентаризация;
• внасяне на апортна вноска от съдружник;
• чрез замяна /бартер/ на активи.
• Цена в нотариален акт – в Нотариалния акт се упоменава цената, на която е придобито недвижимото имущество, за нейна база се използва данъчната оценка издадена от съответната Териториална данъчна дирекция, към която е деклариран имота обект на сделката. С тази цена актива се заприходява към групата на дълготрайните активи на предприятието купувач.

Последващата оценка на материалните активи, се проявява в две основни направления – преоценка и обезценка. Обезценките са задължителни. Извършват се на база на възстановимата стойност, когато тя е съществено по-ниска от балансовата стойност на актива, към датата на изготвяне на финансовия отчет. Преоценките се правят въз основа на справедливата стойност, която се влияе от пазарните условия.

За какво може да послужи?

Счетоводни и данъчни цели, ипотека, застраховане, лизинг, покупко-продажба.

Необходими документи:

• Договор за покупко-продажба;
• Фактури;
• Инвентарна книга.

Срок на изпълнение:

В зависимост от броя и спецификата на оценяваните активи.

Бизнес оценяването е едно от най-сложните направления в оценителската дейност, което предполага наличието на разнообразни профилни знания -счетоводни, финансови, правни, данъчни, макроикономически и т.н.

Оценката на търговско предприятие представлява процес по определянето сумарната стойност на бизнеса, която зависи от стойността на материалните и нематериални активи и пасиви, ефективността от функционирането на предприятието, наличието на конкурентни предимства, ценността на човешките ресурси и много други показатели.

• Оценка на бизнеса
• Оценка на търговски предприятия

За какво може да послужи?

Покупко-продажба на предприятия, реорганизация, сливане и поглъщане, застраховане, обезпечаване на кредити, инвестиционни проекти за развитие, ликвидация.

Необходими документи:

• Заверени счетоводни отчети за предходните три години;
• Документи за собственост;
• Инвентарна книга;
• Други.

Срок на изпълнение:

В зависимост от спецификата на оценяваното предприятие, в рамките на 4 до 6 дни от предоставяне на достъп за оглед и нужните за изработване на доклада документи.

Сертифицираните оценители на агенцията използват няколко основни метода на оценяване:

• Метод на пазарните аналози;
• Приходен метод;
• Метод на вещната стойност;
• Остатъчен метод.

Метод на пазарните аналози - при този най-популярен метод стойността на недвижимия имот се определя чрез пряко сравнение на оценявания имот с други подобни недвижими имоти, с местонахождение в непосредствена близост до оценявания имот или в сходен ценови район, които са били оферирани, продадени или наети през последните месеци преди датата на оценката. Този метод е приложим само при наличието на информация за сделки с подобни имоти.

Приходен метод - при този метод се определя чистият годишен приход от недвижимия имот, след като се приспаднат всички разходи като поддръжка, данъци и такси, застраховки, разходи за поддръжка и отдаване под наем като комисиони и т.н. В зависимост от това дали имотът се използва от собственика, или е отдаден под наем, могат да се приложат две техники - на директната капитализация и на дисконтираните парични потоци.

* Директна капитализация се прилага, когато се оценява имот, използван от своя собственик. Пресмятат се потенциалните годишни приходи от отдаването на имота под наем. След това се приспадат разходите, свързани с поддръжката на сградата, и се получава потенциалната оперативна печалба от имота. Тази печалба се капитализира посредством нормата на капитализация за подобен вид имоти.

* Дисконтираните парични потоци се използват като техника за оценяване в случаите, когато обектът на оценката е сграда, която предлага площи под наем. Обикновено се правят 10-годишни прогнози за бъдещата оперативна печалба от имота. След като се дисконтира с подходяща норма на капитализация, се получава стойността на сградата по метода на приходите.

Метод на вещната стойност - вещната стойност на оценяваният имот се определя на база на производствените разходи за нейното изграждане при отчитане на особеностите в състоянието на имота към момента на оценката и неговите основни характеристики: тип конструкция, техническа експлоатационна годност, овехтяване и др.

Остатъчен метод – понятие за разработка на имот като начин на реализиране на скрития му потенциал за генериране на доходи при алтернативно ползване.

Цените и сроковете за определяне на стойност на даден обект са фиксирани и зависят от следните фактори:

• Вид на обекта на оценка (недвижим имот, движимо имущество, търговски предприятия и вземания и др.);
• Целите и формата на доклада.

За разлика от повечето оценителски агенции в България, ние няма да ви вземем по-висок хонорар за експресна поръчка.

Целта на нашите експерти е да ви предоставят в максимално кратък срок качествен продукт. Затова за т.нар. стандартен обект (апартамент, къща, поземлен имот, автомобил и много други, за които можете да попитате нашите оценители в телефонен разговор), ние ще ви предоставим готов доклад до максимум два дни. При спешни случаи можем да направим изключение и да изготвим доклада в рамките на деня на огледа. Тук идва момента на екипност с клиента, тъй като най – важните компоненти за бърз доклад са осигуряване на достъп за оглед на обекта и предоставяне на нужните документи, които зависят от вас самите.

Сертифицираните оценители в отдел „Оценки и пазарни анализи“ са с доказан опит в  изготвянето на  експертни оценки за водещи банкови и финансови институции. През годините нашите оценители са давали своето експертно становище за стойността на различни банкови активи – хотели, промишлени комплекси, търговски и офис площи.  Благодарение на своя професионализъм и индивидуално отношение все повече институции се доверяват и разчитат на нашите услуги.

Сред нашите дългогодишни и успешни партньори са:

• Обединена Българска Банка;
• Пощенска банка;
• Алианц банк;
• УниКредит Булбанк;
• Райфайзен банк;
• TBI банк.

Проучване и анализ на пазара е дейност, която извършваме, както за всяка поръчка, така и като отделна услуга. Така помагаме на клиентите си да разберат пазарните условия и възможности, и подкрепяме процеса на вземане на решения във всички сегменти – жилищни, офисни, търговски и индустриални площи.

Първо – кой може да извършва оценките в качеството си на независим оценител?

Съгласно Закона за независимите оценители те се извършат от правоспособни независими оценители, които са вписани в съответния Регистър на независимите оценители и са получили сертификат за правоспособност.

Второ – какво може да бъде обект и предмет на оценка от страна на независимите оценители?

Обектите на оценка условно могат да бъдат разделени на оценка на активи и оценка на бизнес.

Към оценката на активи съответно се отнасят материалните дълготрайни активи, каквито са недвижимите имоти с цялата си своя структура, машините и съоръженията по всички свои възможни прояви, земеделските земи и трайните насаждения, горските земи и горските насаждения. Към тях спадат и нематериалните активи – патенти, търговски марки, промишлени образци, авторски права и други.

Към оценката на бизнеса спадат съответно търговските предприятия, финансовите инструменти и институции и вземанията като специфичен актив на едно предприятия или финансова институция.

Трето – какво представлява оценката на един обект?

Съгласно определението дадено в Закона за независимите оценители (чл. 6 ал. 3) “Оценката на обект представлява становище на независимия оценител относно стойността на обекта за конкретна цел, в определен момент от време и в условията на конкретен пазар, изготвено под формата на доклад в писмена форма, подписан и подпечатан. Становището на независимия оценител не е задължително за възложителя.“

Заданието за оценка трябва да съдържа следната информация (задължителни реквизити):

• обект на оценката;
• имуществените права на обекта на оценка т.е. предмета на оценка;
• целта на оценката;
• предполагаемото използване на резултатите от оценката и свързаните с това ограничения;
• вида на определяната стойност;
• приложими методи, които Възложителя държи да се приложат, ако според независимия оценител са възможни;
• дата на оценката;
• срок за извършване на оценката;
• допускания и ограничения, на които трябва да се основава оценката.

Под обект на оценка се разбира всичко онова, което е формулирано в определените в Закона за независимите оценители правоспособности с особеностите, които бяха посочени по-горе. В това отношение, в помощ за определянето на това кое е обект на оценка са Международните стандарти за оценка. От съществено значение е предварителната подготовка на обекта за оценка от страна на Възложителя, с цел облекчаването на независимия оценител при неговата идентификация. При оценка на щети, на машини и съоръжения много често, преди паричната оценка, да се налага извършването на техническа оценка за годността и изправността на оценявания обект.

Имуществените права на обекта на оценка се явяват предмета на оценката. Те са от съществено значение, защото независимия оценител не оценява обекта по принцип, а оценява паричната стойност на правата, които съществуват върху този обект. Пример: При оценката на една къща, може възложителя да се явява съсобственик и да се интересува от пазарната стойност на неговия дял, с цел да го предложи за изкупуване от съсобствениците и ако те откажат, да го продаде на трети лица. При оценката на един автомобил за покупко–продажба, ако се окаже, че той е вписан под особен залог, е налице тежест, равна на задълженията, за които той е заложен. Следователно независимия оценител трябва да коригира получената пазарна стойност с тази тежест.

Целта на оценяването. Обикновено тя се дефинира от стандарта за оценка и зависи от предполагаемото използване на оценката. В най-честия случай, целта е определянето на пазарната стойност на оценявания обект.

Предполагаемото използване на паричната оценка е от съществено значение за определянето на стойността, целта на оценката и методите за оценяване. За това общото формулиране “За управленски нужди” не е правдиво и точно дефиниране на предполагаемото използване. За това в методическите указания то би следвало да бъде посочено като неприложимо.

Вида на определяната стойност е един от трудните моменти при оформянето на заданието за оценка от страна на Възложителя. За това се препоръчва то да бъде изготвяно съвместно с независимия оценител или консултирано с такъв. За точното формулиране на определяната стойност/ или стойности  трябва ръководно начало да бъдат приетите оценителски стандарти, където всяка една стойност е дефинирана.

Дата на оценката. Това е датата, към която е констатирано състоянието на оценявания обект и са направени съответните проучвания и анализи за неговия пазар. Обикновено тя може да съвпада с дата на доклада.

Срок за изготвянето на оценката. Това е елемент, който се дебатира между Възложителя и Независимия оценител, с цел да се осигури достатъчно време за една професионална оценка. Този срок след уточняване се включва и в договора за оценка.

Допускания и ограничения, на които трябва да се базира оценката. Допусканията и ограниченията са специфични за всеки един обект на оценка, както от желанията на Възложителя, така и от предоставената и налична информация на Независимия оценител. Те трудно могат да бъдат формализирани и затова се разчита на опита на Независимия оценител.

Оценката на всеки обект на собственост представлява целенасочен процес, подчинен на определени правила и закони. Пазарната оценка на даден имот дава информация за справедливата му пазарна стойност в настоящия момент.

"Стойността нищо не означава, докато не й бъде дадено определение.

Една, единствена стойност не съществува – един обект

може да има различна стойност при различни обстоятелства."

Шенон Прат

Философия на оценката

Всяка стока има своя цена, съответстваща на нейната полезност. За бизнеса долната граница на цената е равна на ликвидационната стойност на активите, а горната граница се формира от текущата стойност на бъдещите доходи. Кръгът на потенциалните инвеститори (вероятните купувачи) е неограничен и всички те действат изключително от съображения за икономическа целесъобразност. Поради това за финализиране на успешната продажба е необходимо пазарната оценка да бъде правилна, а не точна. В оценката не всички параметри могат да се представят чрез цифрите. Много данни се основават на интуицията и субективното възприемане на обекта от оценителите.

Разликата между цена и стойност

Пазарната Стойност е: Предмет на оценката и може да бъде различна за различните оценители. Това, което оценяваният обект струва, според оценителя. Субективната представа на оценителя за пазарната цена.

Пазарната цена е сумата, която реално се плаща за придобиване на дадения обект на сделка (движим или недвижим) или на обособена част от него.

ПАЗАРНА СТОЙНОСТ ≠ ПАЗАРНА ЦЕНА

Цена

Паричен израз на стойността на стоката. В условията на пазарно ориентирана икономика тя се формира на пазара според търсенето и предлагането.

Стойност

(value) = Измерена в пари ценност

Стойността изразява определен обем разходи за производство на продукта, с отчитането на които се осъществява еквивалентен обмен на потребителската му ценност.

Ценност

е субективно-психологическо отношение към полезността на продукта, на основата на което се формира представата за необходимост от придобиването му.

Всяко изчисление на пазарната стойност се основава на предположението за съществуване на активен и функциониращ пазар. Пазарната стойност отразява колективното възприемане на ценността на оценявания обект, действията на пазара и е база за оценка на повечето ресурси в пазарната икономика.

Оценката на имота се определя от лицензирани фирми за експертни оценки, или от служители на самите банки. Тези оценки са базата, от която се определя размера на кредита. Тук обаче идва тънкият момент – има разлика в стойностите на им при различните банки. Крайната пазарна оценка варира в зависимост от методите на изчисление или тяхната тежест във финалната оценка. На база на оценителските доклади банките могат да изберат дали да „стъпят“ върху изчислената в доклада пазарна стойност, или по-ниската ликвидационна стойност, като тук основна роля изиграва целта на доклада. Често тези различия са резултат от различната политика за стойността на банките, които залагат в изчисленията си различни критерии за риск, амортизация, експлоатационна годност, процент на възвръщаемост и други компоненти.

ARCO REAL ESTATE предлага правна помощ при придобиването право на собственост и ограничени вещни права върху недвижими имоти, управлението, прехвърлянето и разпореждането със земя в Република България, както и консултации относно всички правни аспекти на инвестициите в недвижими имоти, съгласно действащото законодателство. 

Международни и местни компании, както и физически лица ползват нашите услуги при нужда от съдействие в един или повече от следните случаи:

• Консултации, представителство, съдействие при сключване и изготвяне на предварителни и окончателни договори (нотариални актове) за покупко-продажба на недвижими имоти
• Изготвяне на договори за строителство
• Промяна на предназначението на земи
• Доброволни и съдебни делби
• Дарения, замени и завещания
• Обследване и проучване на историята на имоти и изготвяне на правни анализи
• Правно съдействие пред държавни и общински органи
• Получаване на разрешителни и други строителни книжа
• Изготвяне и изпълнение на договори за строителство
• Административни процедури, свързани с проектирането и строителството
• Консултации и оказване на правно съдействие на чуждест ранни граждани във връзка с придобиване на движимо и недвижимо имущество на териорията на Република България
• Консултации и съдействие при сключване на договори за поддръжка и договори за управление и аренда на имоти
• Абонаментно обслужване на физически лица

Клиентите на ARCO REAL ESTATE могат да разчитат на професионален подход, изчерпателна помощ и конфиденциалност при реализирането на всички правни дейности, свързани с управленито на търговски дружества, договорни отношения, контрагенти и партньори. 

Част от услугите, които успешно предоставяме на своите корпоративни клиенти включват:

• Учредяване на дружества и изготвяне на необходимите документи;
• Вписване на нововъзникнали дружества в Търговския регистър;
• Изготвяне на промени в обстоятелствата на съществуващи дружества и вписването им в ТР;
• Консултации и изготвяне на договори за покупко - продажба на дружествени дялове - увеличаване и намаляване на капитала;
• Консултации и изготвяне на различни видове договори;
• Съдействие при различни видове търговски процедури;
• Изготвяне на правни анализи;
• Абонаментно обслужване на търговски дружества.

Юристите на ARCO REAL ESTATE разполагат с богат опит в подготовката и изработването на договори. Независимо дали става въпрос за еднократна сделка, или дълготрайни взаимоотношения, коректното разписване на поетите ангажименти и разглеждането на разнообразни хипотези е от ключово значение за коректното изпълнение на всеки договор.

Екипът ни се ангажира да защити интересите на своите клиенти по най-добрия възможен начин при предоставяне на някоя от услугите по-долу:

• Изготвяне на договори, и едностранни сделки, правни становища и анализи съобразени с изискванията на съответния клиент, произтичащи от спецификите в дейността;
• Представяне на правни становища относно изпълнениетона договори;
• Подготовка и изготвяне на проекти за договори, учредяване и заличавания на обезпечения - ипотеки, залози и други въпроси, свързани с тях;
• Подготовка при сключването на договори, водене на преговори, изготвяне на съпътстваща документация;
• Съдействие при пълно неизпълнение, закъсняло или некачествено изпълнение.

Екипът на ARCO REAL ESTATE е на разположение при решаване на имуществени взаимоотношения между членовете на семейството. Правните аспекти при брак, делба, завещание и онаследяване могат да бъдат лесно пренебрегнати като се има предвид емоционалната връзка между страните затова професионалната помощ е от особено значение.

В подобни случаи нашите услуги включват:

• Съдействие при изготвяне на саморъчни и нотариални завещания;
• Консултация при избор на режим на имуществени отношения между съпрузите;
• Изготвяне на брачни договори;
• Консултации и съдействие по въпроси, възникващи в хода на откриване и приемане на наследство.

Как да се предпазим от измамите с недвижими имоти?

Първият признак за нередност при една сделка е занижената и твърде ниска цена на имота. Дали цената на даден имот обаче е пазарна, най-добре може да ви каже един брокер на недвижими имоти. В големите агенции има отдели, в които работят специалисти по пазарни анализи, които непрекъснато следят движението на пазара и предоставят актуални данни за цените на имотите.  Този вид измами са често срещани при едностайни и двустайни апартаменти, разположени предимно в крайните квартали.

Най-често жертви на измами стават самотни или възрастни хора, без по-млади роднини наблизо. Те биват подлъгани с престорено приятелство, грижи, дребни подаръци и др. Докато в един момент, под една или друга форма, биват заставяни да подпишат пълномощно, че дават на друг права да се разпорежда с имота им. Документът се заверява и имотът се прехвърля на трето лице. След като имотът бива продаден, потърпевшият разбира за измамата, когато идват да го изведат от дома му със съдия-изпълнител.

Най-сигурния метод, за да не станете жертва на измама е, при сделките с недвижими имоти да ползвате услугите на утвърдена агенция. В този случай ще можете да разчитате, че покупко-продажбата е извършена напълно законно.

В момента, в който сте избрали имот, който искате да закупите, юристите в агенцията ще направят проверка в службата по вписванията, чрез която ще установят дали съответният нотариален акт фигурира в службата, както и дали договорът за покупко-продажба съществува в общината. Също така те ще извадят удостоверение за тежести на имота, което да покаже дали върху имота има възбрани, ипотеки и др. Документите ще бъдат издадени в деня, в който се изповядва сделката.

След като установят, че имота, които искате да закупите е "чист", агенцията ще ви съдейства при изготвянето на предварителен договор, с който да платите сума за запазване или покупка на този имот.

Има не малко известни случаи на лица, закупили жилище, станали жертви на измами. Някои от най-разпространените схеми са:

Продажба на имот с фалшиви документи

Най-често в практиката се наблюдават случаи на продажба на имот с фалшиво пълномощно и последващи препродажби.

Схемата е следната: Лицето “X” с или без съдействие на нотариус се упълномощава от лицето “Z” да продаде имот на свой близък или роднина. С това пълномощно “X” продава имота на лицето “Y”. Пострадалото лице “Z”, в даден момент научава за продажбата и предявява иск за обявяване сделката за нищожна.

През това време купувачът (”Y”) регистрира имота в данъчната служба, изважда необходимите документи и бързо продава имота друго лице. Вторият купувач на свой ред бързо прави регистрация и също продава имота. Така, в рамките на много кратък срок, имотът може да смени множество собственици, почти всички от които са фиктивни.

Заем от заложна къща срещу нотариален акт

Изключително важната подробност, която 90% от хората пропускат в тази иначе добра на пръв поглед схема е, че въпросният собственик подписва срещу парите “в заем” пълномощно на кредитора /заложната къща/, с което той има право също да продава имота.

Прехвърляне на собственост срещу гледане и издръжка

Целта на “загрижения гледач(ка)” е единствено и само да се добере до имота и то по-възможно най-бързия начин. За постигането на тази цел не се пестят средства, като в някои случаи измамата преминава в по-тежки престъпления, свързани с малтретиране, тормоз и дори убийство. Основна осигурителна мярка при прехвърляне на собственост срещу гледане и издръжка е сключването на предварителен договор за имот срещу издръжка и гледане.

Тези проблеми биха могли да се решат, когато службите по вписвания в държавата бъдат свързани информационно помежду си, а законът за кадастъра и имотния регистър заработи реално. И тъй като процедурата все още позволява един имот да се продаде на няколко лица, или да се пласира жилище с тежести (възбрана или ипотека), най-сигурният начин да не попаднете в подобна схема е да се обърнете към агенция.

Защо наблягаме на купувачите? Защото при покупко-продажба на недвижим имот уязвимата страна е именно купувачът. Ако с желания от вас имот има някакви документални проблеми, юристите в агенцията ще ги установят и ще ви посъветват, какви действия да или да не  предприемате, с цел да опазите своята сигурност.