АНАЛИЗ НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПРЕЗ ВТОРОТО ТРИМЕСЕЧИЕ НА 2026

Второто тримесечие на 2026 г. потвърждава посоката, очертана в началото на годината – пазарът на недвижими имоти продължава фазата си на нормализация, но вече с ясно изразено възстановяване на активността спрямо първото тримесечие. След слабото за сезона начало на годината, Q2 2026 отбелязва осезаем ръст на броя сделки спрямо предходното тримесечие, макар нивата да остават под тези от съпоставимия период на 2025 г.

Данните на Агенция по вписванията показват, че на годишна база пазарът все още изостава от изключително силната 2025 г., но тримесечната динамика (спрямо Q1 2026) е категорично положителна във всички основни градски центрове – София, Пловдив, Варна и Бургас. Успоредно с това ипотечното кредитиране не просто се задържа стабилно, а нараства – както на тримесечна, така и на годишна база, което е сигнал за запазено доверие в пазара и продължаваща зависимост на купувачите от банково финансиране.

    Жилищни имоти

Строителна продукция

По данни на НСИ, през април 2026 г. индексът на продукцията в сектор „Строителство“ се понижава с 0,1% спрямо предходния месец (сезонно изгладени данни), докато календарно изгладените данни показват увеличение с 6,6% спрямо април 2025 г. На месечна база намаление се отчита при продукцията от строителство на сгради (-0,3%) и при строителството на съоръжения (-0,2%), докато специализираните строителни дейности нарастват с 0,4%. На годишна база най-силен ръст отбелязва продукцията от строителство на сгради (+12,5%), следвана от строителството на съоръжения (+3,1%) и специализираните дейности (+3,0%).

През май 2026 г. индексът на строителната продукция се понижава с 0,8% спрямо предходния месец, а календарно изгладените данни отчитат увеличение с 5,6% спрямо май 2025 г. Намаление спрямо предходния месец се наблюдава при строителството на съоръжения (-1,2%), при продукцията от строителство на сгради (-0,9%) и при специализираните строителни дейности (-0,3%). На годишна база продукцията от строителство на сгради нараства с 9,6%, специализираните дейности - с 3,4%, а строителството на съоръжения - с 2,7%.

Общата картина за април и май 2026 г. показва стабилизиране на строителната активност – секторният индекс (сезонно изгладени данни) се задържа в диапазона 115,6–116,8 пункта, близък до нивата от първото тримесечие на годината. Годишният ръст в сегмента на жилищното строителство (сгради) остава сравнително силен, но се забавя - от 12,5% през април до 9,6% през май (календарно изгладени данни спрямо съответния месец на 2025 г.). Данните за юни 2026 г. все още не са публикувани от НСИ към датата на изготвяне на настоящия анализ и ще бъдат включени в следващо издание.

Пазар на сделките

По данни на Агенция по вписванията, през второто тримесечие на 2026 г. общият брой вписани продажби на имоти в страната достига 45 965, което представлява ръст от 20,5% спрямо първото тримесечие на 2026 г. (38 154 сделки). Спрямо второто тримесечие на 2025 г. (56 010 сделки) обаче се отчита понижение от 17,9%, а за първото полугодие на 2026 г. общо (84 119 сделки) спадът спрямо същия период на 2025 г. (101 154 сделки) е около 16,8%.

На регионално ниво картината е сходна във всички наблюдавани градове – възстановяване спрямо първото тримесечие, но по-слаба активност спрямо изключително силната 2025 г. Варна отбелязва най-силния тримесечен ръст (+26,5%), следвана от Бургас (+20,6%), София (+17,9%) и Пловдив (+12,8%). В същото време на годишна база най-осезаем е спадът в Бургас (-23,9%), докато Пловдив показва най-добра устойчивост с понижение от едва 7,0%.

София запазва позицията си на водещ пазар с 8 874 сделки за тримесечието, което е близо 19% от всички сделки в страната. Пловдив продължава да бъде вторият по значимост и същевременно най-стабилен пазар – разликата спрямо съпоставимия период на 2025 г. е най-малка сред четирите града, което потвърждава тенденцията, отбелязана и в анализа за първото тримесечие на 2026 г.

Въведени в експлоатация новопостроени жилищни сгради

Последните публикувани от НСИ данни за въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради се отнасят за първото тримесечие на 2026 г. (данните за Q2 2026 предстои да бъдат оповестени от институцията). През периода в експлоатация са въведени общо 1 241 новопостроени жилищни сгради в страната, със стоманобетонна конструкция в 920 от тях, тухлена - в 263, а панелна - едва в 7 сгради. Общата полезна площ на новопостроените жилища е 416 698 кв. м, от които 296 077 кв. м жилищна площ.

Отчетеният спад спрямо четвъртото тримесечие на 2025 г. е в голяма степен сезонен ефект, характерен за първите месеци на годината, и се наблюдава последователно в предходни години. По градове най-стабилна остава Варна, при която броят на новопостроените сгради практически се запазва (160 срещу 161 за Q4 2025), докато София и Бургас отчитат по-осезаемо намаление, съответно с 44,4% и 41,6%.

По конструкция, преобладаващата част от новопостроените сгради през Q1 2026 г. са със стоманобетонна конструкция (74,1%), следвани от тухлените (21,2%). Панелното строителство е на практика изчезнало като дял (0,6%), а „други“ конструкции формират 4,1%.

Съпоставката на полезната и жилищната площ по градове показва съществени разлики в средния размер на новопостроените сгради. Докато в София и Бургас средната полезна площ на сграда е значително по-висока (респективно 578,5 кв. м и 557,4 кв. м на сграда) - индикация за по-едроплощни многофамилни проекти, то в Пловдив и Варна средният размер на сграда е по-умерен (366,5 кв. м и 351,1 кв. м), близък до средното за страната (335,8 кв. м).

На ниво статистически зони, Югозападна и Южна централна България (обхващаща София, Пловдив, Пазарджик, Благоевград и др.) формира по-голямата част от новото строителство през Q1 2026 г. - 55,3% от сградите и 58,7% от полезната площ в страната, докато Северна и Югоизточна България концентрира 44,7% от сградите и 41,3% от площта. Тази разлика в дела на площта спрямо дела на сградите потвърждава наблюдението, че жилищните проекти в югозападната част на страната (основно София) са с по-голяма средна площ.

   Ипотечно кредитиране

Въпреки понижената сделкова активност на годишна база, ипотечното кредитиране остава един от най-стабилните индикатори за доверие в пазара. През второто тримесечие на 2026 г. са вписани 15 482 договорни ипотеки, което е ръст от 13,0% спрямо първото тримесечие на 2026 г. (13 706) и от 9,8% спрямо второто тримесечие на 2025 г. (14 106). Успоредно с това вписаните законни ипотеки през Q2 2026 г. са 2 749, което е ръст от 22,9% спрямо първото тримесечие на 2026 г. (2 236), но спад от 13,5% спрямо второто тримесечие на 2025 г. (3 178).

Фактът, че броят на вписаните ипотеки нараства едновременно с намаляващия годишен обем сделки, показва, че купувачите продължават да разчитат в по-голяма степен на банково финансиране.

    Търсене и предлагане

Анализът на търсенето на купувачи и предлагането на имоти за продажба, постъпили в агенцията през второто тримесечие на 2026 г., потвърждава водещата роля на жилищния сегмент, но същевременно показва известно повишаване на дела на нежилищните имоти (парцели, търговски площи) спрямо първото тримесечие на годината.

Търсене на купувачи

През Q2 2026 г. жилищните имоти формират 85,0% от общото търсене на купувачи - малко под нивото от първото тримесечие на 2026 г. (92%), при по-осезаемо присъствие на парцели (8,9%) и търговски площи (6,1%)

Сред заявките за апартаменти, постъпили през Q2 2026 г., търсенето продължава да е съсредоточено в сегмента на тристайните (43,7%) и двустайните (38,4%) апартаменти, които заедно формират близо 82% от търсенето на апартаменти. Интересът към четиристайни жилища е 11,8%, а едностайните и многостайните остават нишови сегменти - съответно 4,4% и 1,6%, с предимно инвестиционна насоченост.

Предлагане (оферти „Продава“)

Структурата на предлагането остава сходна с тази от предходното тримесечие - апартаментите и жилищните имоти като цяло продължават да доминират пазара. От активните оферти „Продава“ в системата на агенцията през Q2 2026 г., 87,0% са жилищни имоти, 9,9% - парцели, а 3,1% - търговски площи.

Сред предлаганите за продажба апартаменти най-предлагани остават двустайните (45,1%) и тристайните (43,8%) жилища, следвани от четиристайните (6,5%). Едностайните апартаменти формират 3,8% от предлагането, а жилищата с 5 и повече стаи остават нишов сегмент от под 1%.

На регионално ниво София концентрира най-голям дял от активността на агенцията в градската част (91,3% от които жилищни), с почти равностойно присъствие на двустайни (40,9%) и тристайни (41,3%) жилища сред жилищните оферти, следвани от четиристайни (11,3%) и къщи (4,8%).

В Пловдив активните оферти „Продава“ (град и област) са предимно жилищни (77,8%) - по-нисък дял спрямо Q1 2026 г. (около 90%), но все пак потвърждаващ водещата роля на жилищния сегмент. Сред жилищните оферти в Пловдив водещи остават двустайните (42,9%) и тристайните (31,1%) апартаменти, докато делът на къщите (15,1%) е по-висок отколкото в София - характерно за пазара извън столицата.

Общо взето, съпоставката между търсене и предлагане на апартаменти през Q2 2026 г. показва относително балансирано съотношение при тристайните жилища (43,7% от търсенето срещу 43,8% от предлагането), докато при двустайните предлагането изпреварва търсенето (45,1% срещу 38,4%) - купувачите тук разполагат с по-голям избор. Обратната картина се наблюдава при четиристайните апартаменти, където търсенето (11,8%) е почти двойно спрямо предлагането (6,5%) - индикация за сравнителен недостиг и по-бърза реализация при по-големите жилища.

На база наличните данни от Агенция по вписванията и НСИ, съчетани с горния преглед на офертите, може да се направи изводът, че основните тенденции от първото тримесечие на 2026 г. се запазват и през второто – купувачите остават активни, но по-селективни, процесът на вземане на решение остава относително дълъг, а продавачите продължават да предлагат по-реалистично ценообразуване. Възстановяването на броя сделки спрямо Q1 2026 във всички наблюдавани градове е индикация, че пазарът навлиза в сезонно по-активен период (типично за пролетно-летните месеци), без обаче да достига темповете от рекордната 2025 г.

   Ваканционни имоти

Второто тримесечие обхваща началото на активния сезон за ваканционните имоти (април - юни), за разлика от типично по-слабото за сегмента първо тримесечие. Данните на Агенция по вписванията за общините с водещи морски и планински курорти показват, че макар пазарът да остава по-жив спрямо зимните месеци, той все още изостава на годишна база спрямо изключително силното Q2 2025 г.

Спадът при морските курорти (-23,8%) е по-осезаем от този на общините с планински курорти (-14,2%), които се представят относително по-устойчиво спрямо средното за страната (-17,9%) - тенденция, отбелязана и в анализа за първото тримесечие на 2026 г. Интересът остава насочен основно към имоти с добра локация, потенциал за отдаване под наем и завършени, функциониращи комплекси.

    Заключение

Второто тримесечие на 2026 г. показва постепенно стабилизиране на пазара на недвижими имоти след по-слабото за сезона първо тримесечие. Броят сделки нараства осезаемо спрямо Q1 2026 (+20,5%) във всички четири водещи града, докато на годишна база пазарът все още изостава от изключително силната 2025 г. Строителната продукция в сектор „Жилищни сгради“ запазва силен, макар и забавящ се годишен ръст (от 12,5% през април до 9,6% през май), а ипотечното кредитиране продължава да нараства, което подкрепя тезата за запазена дългосрочна устойчивост на пазара.

В краткосрочен план се очаква тенденцията на плавно възстановяване на сделковата активност да продължи през третото тримесечие на 2026 г., подкрепена от сезонно по-високата активност през летните месеци и от стабилния достъп до ипотечно финансиране. Основен риск пред по-бързото възстановяване остава по-предпазливото поведение на купувачите и по-дългият процес на вземане на решение, характерни за пазара от началото на годината насам.